《コラム》不動産を売却した場合の「取得の日」「譲渡の日」は選択できるのです

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こんにちは。名古屋の税理士 米津晋次です。

昨日は、年金受給者のための事前説明会に名古屋税理士会支部からの派遣税理士として従事してきました。
こうして従事すると、確定申告がいよいよ始まるんだと実感してきます。

さて、今回のミニコラムのテーマは、
「個人確定申告で使用する不動産の「取得の日」と「売却した日」は選択できます」です。

 

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【不動産の所有期間によって税率が変わります】

個人が不動産を売却し、その売却益にかかる税金を計算する税率は、
その不動産を所有していた期間で変わってきます。
・所有期間が5年を超えているなら・・・「長期譲渡取得」となり、
・所有期間が5年以下であれば・・・・・・「短期譲渡取得」となります。
そして、不動産を売却した場合の税率は、次のようになります。

(1)短期譲渡所得金額に対する税率
・所得税率:30.63%(※復興特別所得税を含みます。)
・住民税率:9%
(2)長期譲渡所得金額に対する税率
・所得税率:15.315%((※復興特別所得税を含みます。)
・住民税率:5%
このように、「短期譲渡所得」よりも「長期譲渡所得」の方が税率が約半分と低く、優遇されています。
税率だけでなく、長期譲渡取得には特別控除もあるため、さらに有利となっています。

これは土地の転売を防ぐために、短期譲渡取得の税率を高く設定しているからなのです。

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【不動産の売却の場合の所有期間の計算には注意が必要です】

不動産(土地・建物等)の売却の場合、この短期長期の判定をする所有期間は、普通に考える所有期間ではなく、不動産の売却(譲渡)が行われた年の1月1日が基準となりますので注意が必要です。
例えば、平成25年12月に売却した場合でも、平成25年1月1日時点での所有期間が5年を超えているかどうかで判定することになります。

したがって、その不動産の取得の日が
・平成19年12月31日以前であれば、「長期譲渡所得」
になり

・平成20年 1月 1日以後であれば、「短期譲渡所得」
になります。

 

 
【所有期間の判定で重要な「取得の日」「譲渡の日」】

さて、そこで重要になるのが、取得の日、譲渡の日(売却の日)です。
(1)取得の日、譲渡の日の原則

譲渡した土地建物等の「取得の日」や「譲渡の日」は原則として次のようになります。
◆取得の日の原則

・他から購入した資産については、その資産の引渡しを受けた日

・自分で建設等をした資産については、その建設等の完了した日

・他に請け負わせて建設した資産については、その資産の引渡しを受けた日

・相続、贈与、遺贈により取得した資産については、被相続人、贈与者、遺贈者がその資産を取得した日
◆譲渡の日の原則

・資産を買主等に引き渡した日

 

(2)「取得の日」、「譲渡の日」の例外

他から購入した資産の「取得の日」を、「引渡しの日」ではなく、「売買契約の効力発生の日」によることも認められます。

また、「譲渡の日」についても、「引渡しの日」でなはく、「売買契約の効力発生の日」によることも認められます。

 
【取得の日、譲渡の日の選択によっては税金が変わります】

「取得の日」、「譲渡の日」について選択ができるということは、どちらの日を選択するかで短期譲渡・長期譲渡の区分が分かれることもあります。
そしてその結果、税金に差がでる結果になります。
例えば、平成20年4月1日に取得した不動産を、平成25年12月に売買契約し、平成26年1月に買主へ引渡しした場合、

(1)引渡しの日(平成26年1月)を譲渡の日とした場合

所有期間は平成20年4月1日から平成26年1月1日で5年超となるため「長期譲渡所得」になります。
(2)売買契約書の有効日(平成25年12月)を譲渡の日とした場合

所有期間は平成20年4月1日から平成25年1月1日で5年以内となるため「短期譲渡所得」になります。
上記で説明しましたように、「短期譲渡所得」よりも「長期譲渡所得」の方が税率が低いですから、一般的には「長期譲渡所得」になるように、所有期間が長くなるように「取得の日」「譲渡の日」を選択するとよいでしょう。

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※このコラムは、平成26年2月4日現在の法令に基づいて作成されており、今後の法令改正等により内容が変更となる場合がございますのでご注意ください。